Celestí Ventura Cisternas, 2003: “L’habitatge lliure a la ciutat de Barcelona ha doblat el seu preu en els últims cinc anys, durant el mateix període, el preu del sòl s’ha triplicat”

Recordant aquesta cita és com va començar Celestí Ventura la ponència de la 2ª Jornada de Sector Arquitectura del juliol.

Què va produir l’encariment?

A l’inici del 2000, els interessos internacionals del diner van baixar de forma generalitzada i al nostre país de forma especial, veníem d’uns interessos de la nostra moneda, la pesseta, més alts que a la resta de l’Europa comunitària i l’euro començava a funcionar com a moneda comuna.

De la mateixa manera que els interessos a llarg termini baixaven de forma gradual, la durada de les hipoteques s’allargava i d’aquesta manera les quotes mensuals d’interessos més amortització eren més baixes.

La compra per mimetisme s’imposava.

Les compres motivades per la inversió creixien, mentre que seguien les deduccions en la declaració de la renda en la compra de vivenda habitual.

Però, era cert que el preu del sòl s’havia triplicat?

L’Habitatge: un dret constitucional?, un bé de primera necessitat?o  un  producte  d’inversió ?

El cost del sòl, sense aportar més valor afegit, s’incrementà un 200% (triplicat), mentre tot el procés industrial només s’incrementà en un 50%, tot i que és més del 18,30% (l’increment de l’IPC d’aquell període) inclou millores tècniques i de garanties (LOE) i no explica per tant l’increment dels preus dels habitatges.

De fet les entitats financeres eren les primeres en creure que els preus dels pisos no pararien de pujar i per tant el sòl ho garantiria tot.

És evident que tot el fenòmen portava efectes positius per l’economia, des del creixement del producte interior brut, fins al sentiment de riquesa de la societat o l’increment de l’activitat de professionals del sector.

Els preus dels habitatges i per tant el cotitzat per al sòl, van arribar al seu màxim a finals del 2007.

El 2008 ens el varem passar negant la crisi, però això ja és historia.

Avui, a juliol de 2009, encara no es coneix l’abast d’una crisi financera internacional, -però espanyola en especial-, amb unes entitats financeres endeutades fins a xifres inexplicables en el mercat internacional de crèdit, i  que el seu gran problema és com tornar-lo, i mentrestant no pot dedicar-se a la seva funció social, que no és altra que facilitar el crèdit a les empreses i famílies del país.

El veritable problema és la crisi financera, la sobrevaloració i la saturació de la oferta immobiliària, sent molt important, serà molt més greu per la falta de crèdit (liquidesa).

Mentre, l’economia del país i per tant la societat, es prepara a superar una respectable època de crisi.

Els preus dels habitatges han baixat al voltant d’un 20% en els últims dos anys i sembla que comencen a estabilitzar-se.

Les empreses promotores s’han quedat sense marge de benefici, els bancs demanen a les empreses que els hi tornin els crèdits que havien concedit i per acabar d’arreglar-ho, posen problemes per la subrogació de les hipoteques als nous compradors, -ara no troben cap ciutadà solvent-, el més greu és que molts compradors dels últims anys veuen com la hipoteca que tenen que pagar a 30 anys és superior al preu a valor actual del seu pis.

Què volem comprar quan comprem un habitatge?

juny del 2002:

Octubre del 2008:

A la tardor de l’any passat, en plena aturada del mercat, (portàvem ja un any sense vendes significatives) el criteri dels pocs que es decidien a comprar havia canviat clarament, el més important era sens dubte el preu.

Avui es dubte del preu de les coses, -al fer-se tan poques compravendes no existeixen preus de referència-, i la gent comença a pensar que els preus dels habitatges seguiran baixant indefinidament (igual que abans, però a l’inrevés).

Les decisions de compra comencen a canviar de sentit, per un preu més econòmic estan disposats a canviar de carrer i fins i tot algú de barri.

De la mateixa manera que els pisos amb més possibilitats de venda son aquells que a igualtat de programa tenen menys m² construïts, és a dir, menys preu.

Anem cap a una societat més pobre, no vull dir més infeliç,  -sinó més pobre-, amb menys poder adquisitiu.

Tot i que els preus dels pisos hagin baixat, quan s’acabi de vendre l’estoc d’habitatges actuals (aquests encara disposen d’hipoteques concedides en bones condicions), els nous projectes que es construeixin disposaran només del 60/70% d’hipoteca com a màxim, amb interessos més alts (no per l’euribor, sinó pel diferencial que ens cobraran els bancs, -tindran menys volum de negoci-,) i s’haurà de pagar el 30/40% de l’import del pis més l’IVA.

De la mateixa manera que abans ens sentíem rics,  -no se si amb motiu o no-, ara ens sentirem més pobres.

Celestí Ventura Cisternas

Programa de la sessió Noves Dinàmiques Residencials